De acordo com o contador e sócio da Matriz Contábil, Paulo Marostica, a reforma elimina parte da antiga discussão sobre a classificação das operações imobiliárias e estabelece uma lógica tributária própria para as operações com imóveis
A reforma tributária também vai mexer com o mercado de locação de imóveis. A partir da implantação do novo modelo de tributação sobre o consumo, operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passam a estar sujeitas ao IBS e à CBS em determinadas situações, o que exige atenção de empresas do setor e de proprietários pessoas físicas.
A mudança, no entanto, não significa que todo proprietário de imóvel que recebe aluguel passará automaticamente a recolher os novos tributos. Para pessoas físicas, a legislação estabelece critérios específicos para caracterizar a condição de contribuinte. Pela regra, entram nessa condição aqueles que, no ano-calendário anterior, tiverem receita total com locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil, valor atualizado mensalmente pelo IPCA e que, em 31 de julho de 2026, correspondia a aproximadamente R$ 258.812,57, e realizarem essas operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
De acordo com o contador e sócio da Matriz Contábil, Paulo Marostica, a reforma elimina parte da antiga discussão sobre a classificação das operações imobiliárias e estabelece uma lógica tributária própria para as operações com imóveis. “A locação passa a fazer parte de uma nova lógica de tributação. Isso exige que proprietários e empresas entendam não apenas se haverá incidência, mas também como essa mudança vai impactar contratos, fluxo financeiro, documentação e planejamento. Não é uma alteração que deve ser analisada apenas quando chegar a hora de pagar o imposto”, afirma.
Para as empresas que atuam profissionalmente com locação, a mudança é ainda mais relevante. A legislação inclui a locação, a cessão onerosa e o arrendamento entre as operações com bens imóveis sujeitas ao regime específico do IBS e da CBS.
Outro ponto de atenção é a documentação fiscal. O cronograma oficial divulgado em julho prevê, a partir de 1º de dezembro de 2026, a obrigatoriedade da NFS-e para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. O leiaute específico já aparece como publicado no cronograma oficial.
Na avaliação de Paulo Marostica, a mudança reforça a necessidade de planejamento por parte de quem possui imóveis como fonte de renda. “O proprietário precisa olhar para o patrimônio de forma integrada. É necessário entender a tributação atual, as novas regras, a estrutura dos contratos e o impacto financeiro das operações. Quanto mais organizada estiver essa análise, menor será o risco de tomar uma decisão apenas para reagir à mudança da legislação”, explica.
A reforma também prevê um tratamento específico para as operações imobiliárias, com redução das alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis à locação de imóveis. Por isso, a análise do impacto não deve considerar apenas a existência ou não de um novo tributo, mas o conjunto de regras que determinará a tributação efetiva de cada operação.
Para o contador, o principal desafio será separar o impacto real da reforma do alarme provocado por interpretações genéricas. “Não podemos dizer simplesmente que todo aluguel será mais tributado. Existem critérios, regimes específicos e situações diferentes. O primeiro passo é identificar em qual condição o proprietário ou a empresa se enquadra e, a partir daí, fazer as contas e planejar”, conclui.
Com a aproximação de 1º de dezembro de 2026, quando está prevista a obrigatoriedade da NFS-e para as operações de locação de imóveis, o tema deve entrar no radar de proprietários, imobiliárias e empresas que administram patrimônio.
